写字楼招商运营公开课

【课程背景】 
 当下写字楼租赁市场空置率将继续走高、租金下行的压力增大。短期内无法改变租户供过于求的困境，我们写字楼从业人员必须突破过去惯性思路，迎接新的挑战，以创造性思维打破困局，实现突围。
在存量时代如何拓展写字楼市场客户？
如何打造写字楼核心卖点？
集约的空间内，如何提质增效？
新产品、新产业、新业态、新模式实战解析。在甲级写字楼纷纷爆出空置率上升的情况下，为什么本次考察学习的几家年税收过亿元甲级写字楼频频出现满租？都有哪些产品创新模式、定位方法、营销渠道拓展方法、用户服务等技能值得我们学习？ 
写字楼被誉为“立起来的开发区”“垂直的商业街”，吸引人流、物流、资金流、信息流汇聚于此。发展楼宇经济，要通过规范化、高效运营管理，不断提升品质，整合资源，集中力量打造*服务型楼宇是我们的新追求！

【课程收益】 
1、专题分享--深入对标优秀写字楼项目运营之道，探讨品质升级创新打法；
2、参观全程项目负责人全程专业讲解，深入浅出，见微知著，深度了解产品背后的故事细节； 
3、将围绕写字楼市场和未来新办公发展趋势，学会新思路、新方法，实践租赁去化创新；
4、以不变应万变，以长远资管视角，处理租赁和运维，确保项目保值增值；
5、透过标杆项目的创新思维，坚守本元，在产品力提升和运营提升上创新发展；

【参会对象】
董事长，总经理，企业核心高管

【课程对象】 
1、房企董事长、总经理、设计总监、总建筑师、规划设计、产品研发人员等；
2、商管公司董事长、总经理、副总经理、运营中心人员等；
3、写字楼、产业园区资产管理总经理/总监/经理、招商总经理/总监/经理，中介机构以及资产运营相关从业人员。
4、商业物业公司总经理、副总经理、物业经理、项目经理、业务经理等物业中高层管理人员

【项目介绍】 
考察项目一：新世界国贸大厦(领馆级商务样本)
新世界国贸大厦作为武汉市第一座5A甲级写字楼，江汉区合作的商务示范空间。造形高大宏伟，外观为深蓝全玻璃幕墙，简洁和谐。项目位于汉口建设大道金融街核心地段，紧邻武汉最火打卡点西北湖，*美食秀场万松园，坐享“武汉华尔街”纯熟商业氛围，集高格调商务配套、智慧办公系统、多元化软性服务于一体，构筑江城*商务地标样本。依托新世界中国近半个世纪的精筑经验和前瞻视野，成为金融街核心塔尖商务代表，多年来一直是武汉市商务楼宇的标杆，是世界500强企业及各大国家驻汉领事馆进入武汉的*驻地，历年税收贡献均保持在亿元以上。目前入驻企业的质量也相当高，租户超50%为外事机构或外资企业。
交通便利，四通八达，近享地铁2号线、地铁7号线。距离汉口火车站约2、5km、距离天河机场约20km。15万方，层高55楼，电梯16，VAV新风系统，新世界物业。只租不售：90元/㎡/月，其中物业费30元。
国际权威LEED铂金级认证，是世界上仅5%的商务写字楼才能获得的殊荣，新世界国贸大厦是武汉仅有的5席之一。
新世界国贸大厦以五星级酒店管家式服务标准，全方位解决入驻企业的后顾之忧。打造安全无忧的全方位智能安防体系，让办公环境更加私密。服务团队从细节出发，全定期焕新礼宾服饰、大堂节日主题陈设等细节服务，彰显着格调品质与人文关怀。新世界国贸大厦以绿色环保办公的建筑理念，从水电等资源利用、室内环境质量、建筑节能及大气循环等方面，*限度的实现低碳环保办公，保证舒适的办公环境，降低使用成本。
智慧办公系统
2020年11月，新世界中国推出WorkPro3、0企业服务平台，充分融入互联网+思维，为企业精英构建专属社交圈层。同年上线微信小程序，旨在利用数字化管理模式，构建智慧办公系统，为新世界旗下写字楼企业主及员工，提供智慧停车、访客预约、职场活动、智慧门禁、职场福利、职场社交等6大专属功能，同时为企业整合资源、营建同质圈层间的交流互助机遇，打造智慧写字楼服务、合作发展跨界沟通平台。
多元化软性服务
新世界国贸大厦还持续探索国际前沿商务领域，举办了优客工厂创业行业大会、“行摄美国”摄影大赛、*文化交流系列讲座、无界读书会等高质量交流活动，助力职场精英不断提升自身能力，革新时代商务新体验。 打造四种场景空间
了解到现代企业对办公多元化的需求，新世界对产品项目的功能和定位进行重新划分，打造四种不同品类的场景空间，推出四大全新产品线，分别为：自主定制模式、联合办公模式、免装快捷模式、精装定制模式，提供更多元化的办公职场选择。打造个性化、健康舒适的工作空间，*程度地满足企业的特殊需求，充分提升空间使用功能，打造个性的创意空间。
高格调商务配套
峯层会务空间：8F会议中心，采用阶梯式设计，按照国际规格打造，最多可容纳150人，引进全新同步翻译系统，满足国内外企业多种商业会议需求；
创享云端会客厅：52F云端会客厅，设有世界水准的酒廊、雪茄吧、咖啡吧、茶室、宴会厅等多功能区，为商务社交与聚会提供场所。
入驻代表企业
美国驻武汉总领事馆、荷兰贸易促进委员会武汉代表处、加拿大商业公司武汉代表处、澳大利亚贸易委员会、格力、联邦快递、百威中国、东芝、索尼、德勤、戴德梁行、嘉实基金等……

考擦项目二：企业天地1号（税收过十亿单体写字楼）
武汉企业天地1号是瑞安办公旗下的旗舰商办项目，其位于二七滨江商务区，长江二桥汉口上桥处，东临长江。这里位置优越，交通便利，而且整个建筑环境优雅，景色宜人，面向风景如画的江滩公园。世界500强企业办事处大多汇集于此。
企业天地1号，约376米超高层，已于2022年3月交付，营面积近17万平方米，出租率达95%以上，入驻企业超过200家，税额超过20亿元，被誉为“楚天纳税第一楼”。
2021年ULI亚太区卓越奖；
*LEED-ND认证城市可持续发展综合体项目（除北京奥运村外）；
湖北省内*获得碳中和认证的超高层写字楼项目；
世界上首部以人员健康舒适度为评价核心的建筑评价标准更侧重于室内设计性能的提升以改善居住者的健康和福祉被誉为建筑界的奥斯卡；
轻轨1号线、地铁8号线无缝对接，25分速达武汉天河国际机场。租金80元/平，物业32元/平、
笔挺的出入通道，如乘风破浪的帆船。落地式超大玻璃，简约明亮，遵循国际绿色健康建筑的最高标准。通过健康建筑体系的研发和实施为人们创造舒适的办公空间。共29部客用电梯 平均等候时间≤35秒，约1,900个智能停车位 尊贵洗车服务。
考擦项目三：越秀财富中心（区域重点亿元楼宇）
武汉越秀·财富中心毗邻武汉汉江黄金水岸，真正的C位5A甲级写字楼,是硚口区的重要地标项目。项目紧邻京汉大道，空中连廊与一号线硚口路站无缝对接，通达武广商圈、江汉路商圈。总建筑面积13、6万㎡，总高330米，共68层，地下3层，单层面积2400㎡。毗邻长江、汉江、月湖桥，形成独有的“两江一湖”景观，拥有270度优质江景资源，是武汉已投入使用的最高写字楼之一。
2021年商业地标建筑杰出贡献奖，作为区域最关注重点亿元楼宇，不仅肩负推动经济高质量发展的重任，更与区域携手打造企业共享发展，创新发展生态链。与湖北省客运集团合作，开通武汉首条机场、高铁写字楼专线。
租金均价：?70-120?元/㎡·月，物业费30元/㎡·月
项目由世界*建筑设计事务所——英国威尔金森·艾尔设计，国内罕见的21米挑高大堂配上37层的空中大堂形成项目独有的双大堂结构；项目配备41部高速电梯，平均候梯时间不超过25秒，彻底解决了电梯使用高峰期的拥挤与滞留问题，并增设可直达全楼层的VIP电梯，确保重要客人的私密性及安全性。VIP洗手间提供24小时热水淋浴；全自持物业管理，24小时实时监控，免费24小时冷冻水机房空调，170-2400平米灵活办公空间，提供一站式定制装修快捷办公。
项目地下三层停车场2000个停车位，极大缓解“停车难”问题；单层4、5米标准层层高，为租户预留出了1、5米的天花吊顶及网络地板排线空间，前瞻性解决楼层空高与互联网发展的冲突；每个楼层还设置独立的淋浴间、新风系统、安防消防系统等一系列体贴租户日常办公所需的举措。
楼内设有完善的配套设施：1个休闲茶水区、2个特色文印区、5间多功能会议厅每间办公室配备独立100M光纤。有开放式咖啡茶歇间、冰箱、微波炉、直饮水机一应俱全，还有按摩椅，还为会员提供了极致的增值服务，MIX优质资源，PLUS专业服务，从行政、生活、政务、金融、增值五大维度服务。
秉承经营管理一体化，自有物业以越秀YES服务六大服务体系为抓手，以客户为导向，打造企业资源互动服务生态体系以越智能(YESwise)、越健康(YEShealth)、越关怀(YESincerity)、越便捷(YESeasy)、越共享(YEShare)、越社群(YESocial)、六大核心体系构建舒适、和谐、高效商务生态圈。
每年写字楼内举办大大小小超30余场客户关怀及圈层活动，走进白领生活，注重客户职场需求，满足企业联动意向。建立彼此沟通桥梁，打造人文轻松办公氛围。
在楼宇运营、社群服务、能源管理等资产管理方面有诸多的创新与实践，吸引了众多国内外标杆企业进驻。项目凭借优异的物业组合和专业的管理人团队，透过实施积极稳健的租赁策略，配合有效的资产增值措施，实现资产、财务双提升，助力楼内企业共享发展、共同成长，推动区域经济高质量发展。目前，楼内拥有超过120家优质租户，其中包括近30家世界500强企业，国内100强、行业龙头企业占比超75% ，客户结构优质完善，是区内*活力的楼宇。
入驻代表企业
斯泰兰蒂斯、SAP、葛洲坝、金蝶、华润雪花、雪铁龙亚太总部、德国SAP华中总部、云尚产业发展集团、泰康保险、新华保险人事、中英人寿、太平洋财产保险、51TALK公司、YANG杨邦胜设计集团武汉公司、武汉市蒙牛优品销售有限公司、健康之路公司、百鸿健康管理公司等世界500强区域总部、分支机构或旗下企业入驻，集聚优质企业上百家、商务人员近万人。

【课程大纲】 
分享主题一:《行业凛冬下写字楼招商租赁运营对策分享》
一、市场空置率上升，如何加速办公楼宇的去化
1、互联网渠道的应用
2、租金策略
3、佣金激励措施
二、租金策略设计
1、租户的选址思维分析
2、五种租赁策略分析：新租、续租、扩租、减租、换租
3、市场因素对租金策略的影响
三、资产管理视角下的租赁计划与执行
1、从办公楼宇业务特征看租赁策略设计
2、运营阶段的租赁计划制定
3、租户组合与空间规划
4、从租户选址视角看营销策略
5、全周期视角下的租赁调整管理

分享主题二：《写字楼精细化服务和设备更新维护管理》
一、市场服务现状分析
1、目前国际高端写字楼专业现状
2、超高层建筑物的运营管理服务难度与发展趋势等。
二、理解客户：写字楼会员体系的设计
1、写字楼企业会员与零售个人会员的差异
2、写字楼会员体系的基本设计框架
3、如何让周边更高品质的项目客户成为我们的客户
4、如何让周边更低品质的项目客户成为我们的客户？
三、运营提升：从服务客户到赋能客户
1、写字楼在增值服务的一些尝试
2、楼宇开展增值服务面临的问题
3、抱团取暖，帮扶租户
四、写字楼设备更新维护管理

分享主题三: 《写字楼产品创新及配套实践》
一、写字楼产品定位及产品塑造
1、写字楼项目整体定位
1)本体与市场环境的矛盾
2)市场与客户需求的矛盾
3)现实与未来的矛盾
4)外来和尚与本土情节的矛盾
2、如何提升写字楼产品力
1)定位优势——创造*性！
案例分享:功能定位/主题定位/档次定位/形象定位/客户定位
2)场景优势——打造尖叫点！
3)创造惊喜度！
3、整体规划设计
1）总体规划设计原则
2）平面布局设计
3）交通组织设计
4、建筑实体设计
1）建筑风格
2）结构设计
3）层高设计
4）大堂设计
5）装修设计
二、写字楼产品配套
1、机电设备：电梯/暖通/5A设备
2、配套环境:广场设计/商业配套
3、车位配比
4、写字楼的场景升级:大堂升级/配套升级/装修升级/家具升级
三、写字楼办公产品创新
1、理解写字楼的客户画像
2、新一代办公产品的需求分析
3、给我一个租（买）你写字楼的理由
四、写字楼产品升级
1、字楼的用户需求变化: 如何拿走客户的担忧（现场邀请学员互动）
2、写字楼的产品创新趋势:共享办公/智慧办公/办公综合体
3、如何创造写字楼的独特产品力

分享主题四：《写字楼物业全程管理与运营品质落地》
写字楼经营管理过程中，物业管理成了极重要和关键的企业职能，其管理能力直接影响着商业地产资产管理及资产升值目标的实现。高端写字楼物业管理服务的重要性亦显得愈发重要；高端写字楼的品质高低，不仅体现在硬件方面，而更重要的体现在运营、管理和服务等软性方面。
不少人对写字楼的物业非常的不满意,那么一个好的写字楼物业管理应该承担何种责任？管理服务如何能够保持和体现产品的品质和追求？我们特邀写字楼领域资深的行业讲师为您有效指导及帮助，为高效运营、有效管理、品质服务打下坚实基础。
一．写字楼全程物业管理及运营品质实践
1、写字楼全生命周期工作目标及内容【案例演示】
2、写字楼交付筹备与运行准备的策划与实施
3、写字楼二装管理与租户作业流程
二、写字楼物业运营品质提升实践
1、写字楼物业服务的“关键时刻”
2、写字楼物业管理的核心价值【案例演示】 
3、写字楼物业服务管理的难点 
4、写字楼物业服务品质提升的关键要素【案例解析】??
5、写字楼的巡检工作体系【案例解析】?
6、【带您一起去巡检】?5A甲级写字楼物业高品质精 细管理的实践
三．写字楼物业运营期管理服务的实战
1、写字楼物业的考核体系??
2、写字楼物业的运营模式【标杆企业案例演示】
3、写字楼物业费测算的原则及方法
4、写字楼物业高品质的十大关键要素 【案例解析】
5、写字楼物业执行力体系6大模块管控。 

【分享讲师】 
分享嘉宾一：袁丽娜，瑞安新天地武汉项目写字楼管理部助理总经理，2024年武汉市楼宇经济促进会专家库专家。
分人嘉宾二：吴芸，新世界国贸大厦运营负责人及工程经理
分人嘉宾三：陈鹏，越秀硚口写字楼负责人
分人嘉宾四：物业协会秘书长，某品牌物业公司副总经理

写字楼招商运营公开课