房地产拿地决策、投资开发

课程说明
房地产行业进入“白银时代”，竞争日趋激烈，钱、地、人等要素资源已经不再是困扰或制约企业发展的关键因素。因为市场竞争激烈，按照常规操盘策略，利润低微，甚至很难有利润，所以，房企拿不拿地？怎样有效、有方法、精准拿地？如何提高项目开发高效运营决策机制？各物业（商业、住宅、写字楼）操作核心逻辑是什么？ 已经成为我们必须要面对的问题。
如何挖掘企业专业能力快速精准评判土地的真正价值，在市场竞争中获取优质的土地资源，做到土地效益最优化，已成为新时期房地产开发企业迫切解决的问题。
影响土地效益的要素很多，但是大量的案例证明，土地投资决策、方案规划设计阶段由于传统经验，很大程度限制土地盈利的空间以及盈利的潜力。当前遇到的一个*的挑战是，土地决策、规划设计时期，依靠人力不能穷尽产品所有组合，非常容易感性决策和决策摇摆，导致错误决策、推进速度慢，周期长，严重影响土地盈利空间。

课程收益
1、掌握精准拿地技巧方法、分享标杆房企拿地模式、规避拿地风险。
2、提高项目开发高效运营决策机制。
3、掌握各物业（商业、住宅、写字楼）操作核心逻辑。
4、理性决策训练，各种方案利润的比较以数据为依据，培养理性的量化思维习惯。 
5、通盘思维训练，学会各决策因素对利润的影响：产品、售价、成本，财务。 
6、专业协同训练，学会各专业要素协调，寻找项目利润最优方案。
7、飞行员模拟仓，通过AI人工智能软件模拟学习，快速积累实战经验。

课程对象
房地产企业董事长、总裁、副总、战略/投资/财务/策划/设计/营销/成本/运营/等职能部门总经理、总监、经理等中高层核心骨干，分公司总经理、项目总经理、副总经理等。 
l适合训练项目管理干部的利润意识、理性决策、通盘思维、专业协同、模拟训练。

课程大纲
第一部分：房地产全生命周期视角的拿地决策与投资开发逻辑
第一章：项目投资决策「拿地决策」
1、全生命周期开发的狭义定义：从拿地、定位、设计、施工、销售、交房一系列动作的组合
2、全生命周期开发的广义
3、城市综合体四种开发模式论证
 均衡发展模式、商业主导模式、办公主导模式、居住主导模式
4、典型房企拿地模式及战略模式
5、拿地模式的启示1：解决了别人的问题，别人自然就会解决了你的问题！
6、拿地模式的启示2：我们往往不重视的资源，也许是别人需要的！
7、 拿地模式的启示3：时间换空间切忌用商业主题去勾地！

痛点一：项目本体端、市场端、客户端的论证
1、自身条件分析：锁定主动OR被动郊区化客户
2、市场环境：不同阶段、不同视角
 宏观市场评判、地产市场评判、竞争市场评判
 案例：去化周期、供销比下降带来的土地市场变化
3、 住宅客户需求
 住宅客户需求盘点工作的核心事项
 某集团客户深访案例
4、刚需客户职业敏感点
5、自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析
 案例：烟台中粮大悦城

痛点二：项目投资开发决策
1、投资开发核心指标及流程
 开发机会的比较选择：先算账，后决定怎么做
 5986重点解读
 当下主流开发商运营节奏
 全生命周期视角下后评估指标内容
2、城市地图：一个城市内选择选择布局区域的指导手册
3、前期决策案例分享：DF案例
 带着问题去思考：怎样有效、有方法、精准拿地？
总结：在做前期决策过程中，出清周期、供销比（最能体现供需关系）两大核心数据务必高度重视，从而对未来市场进行判断。现阶段获取地块价格逐渐走高，整体市场呈现明显上扬趋势，初级的刚需产品逐渐被改善产品取代。除了自然资源极为强势的地块，高端路线慎行。目前多数地块均面临郊区化的窘境，但请注意，主动郊区化和被动郊区化是两个概念！“专家”的话慎听！

第二章：项目开发逻辑「项目应该这么做」
痛点一：项目开发逻辑
1、商业开发逻辑：大悦城开发运营逻辑全面解读
 案例：中粮大悦城VC中粮春风里
2、写字楼开发逻辑：持有、销售、租售并举模式解读
 案例：新保利
3、住宅开发逻辑：万科的逻辑、星河湾的逻辑

第三章：项目定位方法及内容
痛点一：住宅定位方法
1、 项目定位方法：核心问题的梳理、SWOT分析
2、 定位是什么：不做第一、就做*！
3、 定位的几点忌讳：一言堂、猜想、经验主义、盲目跟风！
 核心问题1：本体与市场环境的矛盾：容量匹配度，案例：龙湖葡提海湾、价值匹配度分析、案例：西山壹号院
 核心问题2：市场与客户需求的矛盾：星河湾的豪、龙湖的园林、万科的户型与物管、恒大的眼见为实
 核心问题3：现实与未来的矛盾、案例：太原某项目
 核心问题4：政府意愿与开发商掏钱的矛盾、案例：DF集团东莞开发区案例
 核心问题5：外来和尚与本土情节的矛盾、案例：ＪＤ项目、ＷＫ项目
 某项目住宅定位方法、案例分享：DS项目
 某项目商业街区定位方法、案例分享：青岛DYC项目
 带着问题去思考：怎样提高项目开发高效运营、决策机制？
总结：通过城市地图做好拿地前准备工作，避免出现意向地块后，由于时间紧迫的问题出现盲目定位或被迫延期的现象，方向性论证工作提前进行。同时在取地之前，做好整体开发节点部署，各部门根据实际工作和行业水平确定作业时间，并有机进行组合，以狭义的“全生命周期”为视角进行运营开发。

痛点二：住宅定位内容
1、档次定位的主要因素：城市级别、地块条件、开发经验
2、客户定位的主要因素：财富级别、客户地图
3、产品定位的主要因素：根据档次定位，确定建筑形式及风格、车位配比、精装修、建造成本、开发策略等
 商业、车位、储藏室销售策略
 建筑形式确定四步法
 户型定位：户型配比四步法
 带着问题去思考：住宅定位核心内容到底是什么？
总结：住宅定位的核心技术其实就是户型配比，但是多数户型配比均有缺失严谨的推导过程以及多方专业的论证。既定容积率的拆分及论证、建筑形式、车位、商业等都是项目定位的一部分，不仅仅是档次、客户、形象的描述。

「课程提纲」10月24日（7小时）
第二部分：“土地效益*化精算法”实战沙盘推演
第一部分：“土地效益精算法”行业背景 
1、 房地产行业现状分析
 房地产黄金时代、白银时代、青桐时代分析
2、 房地产行业规划决策标准与方法
A、 理性决策标准
 城市美学优先
 内部需求至上
 开发效益更大
B、 常规决策方法与精算法对比
 传统土地估价方法
 传统强排：试错法
 传统方案不能穷尽
 传统方案的局限
 最优解必定存在
 土地效益精算法：有的放矢

第二部分：土地效益精算法设计原理与实操 
1、 土地效益精算法前置条件
A、 土地控制条件
 名义土地技术指标
 有效土地技术指标
 有效规划面积计算方法
 松紧系数
 退线紧缩系数
 土地的廓形系数
B、 栋型条件
 栋型”的概念
 栋型三指标
 栋占地面积计算方法
 栋建筑指标
 栋型指标经验值
 栋型的单位土地毛利润
 栋按土地平均毛利润
 栋单位土地毛利润
 配比算前成本分类
2、“土地效益精算法”科学依据：空间解析方法
 简单的情形
 仅有一个栋型容积率大于小区容积率
 有两个栋型容积率大于小区容积率
 建筑指标上限或下限
3、“土地精算法”成本与售价
 计算成本(考虑资金时间因素)
 市调在售价≠市场认可价
 市场信息量化因素
 市场信息量化数据
 配比算前成本分类
4、“土地效益精算法”规划优指标规律
 实例：万科未来城
 同容、同密比较
 优方案的栋型数
 放弃容积率的条件
5、“土地效益精算法”单体设计优化
 低多层住宅中庭的经济性
 单体优化之平面廓形
 单体优化之立面剖面
 联排单元数问题
6、 效益与单体组合布置
A、 高效益布置总图
 小楼间距处理方法
 增容方法
 功能和楼高布置
 案例分析：绍兴金地兰悦
B、 栋型的配前比选
 通用结论
 等价结论
 Excel 实用速算表
7、“土地效益精算法”流程变革：工作组织与协调
 工作流程
 各部门提供信息
 工作组织
 各阶段各部门参与度

第三部分：“土地效益精算法”应用 
1、 土地精算法的用途
2、 单次配比计算
3、 配比计算在设计过程中的循环
4、 配比计算用于设计过程利润监控

第四部分：“土地效益精算法”人工智能计算辅助决策工具 
1、 人工智能计算穷举排列法
 建立人工智能数据模型
 人工智能涉及算法
 人工智能穷举排列算法实例
2、 土地效益精算法修正因素
 考虑更多维度的建筑指标
 场地方向的影响
 日照因素的影响
 裙楼形态影响
 案例分析：无锡中建溪岸官邸
3、 联排面宽问题
 案例分析：南京某住宅公寓
4、 扩展的各种问题

第五部分：土地效益精算法的现状和展望 
1、 土地效益精算法的现状
2、 土地效益精算法的展望
第六部分：“土地效益精算法”具体项目案例沙盘演练 
案例1：如何在2小时内，测算出“拿地曲线”和可摘地价格，出具拿地方案、做投资决策？
案例2：如何在半小时内，快速做出产品配比方案，并实现利润*化？
案例3：叠拼增加地下室夹层演练
案例4：赠送中庭研讨演练
案例5：首层做架空花园演练
案例6：一栋中的单元数问题演练
案例7：底商选择演练

讲师简介
讲师一：李老师 现任世界500强地产集团副总经理、投资总，北大光华管理学院、清华大学成都分院、西南交大商业地产总裁研修班客座讲师。擅长多类型产品前期研策及后期营销操作，能有效把控项目操作节点及技术要点，以后期实际操作指导前期拿地决策、产品规划设计等，以地产操作线条为授课题纲，通过对于项目各个节点：拿地决策、定位研判、运营模式、产品操作、营销思维创新等内容进行解析。服务企业包括：万科、银泰、天润、珠江、富力、卓达、中粮、金地、中南、鼎峰、深业、华润、华侨城等。
讲师二：刘老师 曾任协信控股副总兼集团成本招采总，华夏幸福基业商业地产集团招采总监兼任成本总监、中国金茂（前方兴地产）集团总部、华润置地招采中心负责人。对房地产企业成本招采制度体系建设、集采体系建设、招采 ERP 及供方管理 ERP 系统 IT 定制化开 发、搭建招标采购管理系统、供方管理系统、供方履约评估系统、供方前期考察系统、供方满意度系统等有深入研究及独到见解和实际解决方案。曾负责参与的成本管理及招标采购全过程管理项目：橡树湾、公元九里、郑州华润中心二期、四期 综合体、凤凰城，翡翠城等多个项目。

房地产拿地决策、投资开发