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资产增值，赢在招调

讲师：杜玉华浏览次数：2561

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课程描述INTRODUCTION

资产估值培训

· 中层领导

江南体育平台是真的吗：杜玉华

课程价格：￥元/人

培训天数：2天

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资产估值培训

课程背景

2019年末，中国商业地产市场中大型购物中心约6000家，出现结构性饱和，中国商业地产市场供需严重失衡。

商业地产资产证券化推出在即，流动性显现，并购交易频繁。“一个项目值多少钱？一个项目赚多少钱？”项目管理团队迫切需要学习资管思维、建立资管模式，以项目资产价值为目标，实施营运期招商调整。

课程收益

站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到20个核心业务指标分析，结合近百个案例和详实数据：

指导学员掌握购物中心资产管理核心要务——资产估值方法、通过*I测算制定租赁决策文件、通过专业经营评审测算新合同期租金涨幅。

帮助学员掌握招调全流程步骤和专业实战方法——市场调研、SWOT分析与商业定位提炼、商铺租金分解、业态规划、品类布局、动线/铺位切分、租金谈判、物业调改等。

介绍实用的招调管理制度案例，包括意向书模板、合同模板、合同管理、招调管控制度等。

适合人群

涉足商业的房地产开发公司中高管；

商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干

课程大纲

第一部分底层逻辑

1、顾客-作为资产运营商，我们的顾客是谁？

2、产品-顾客向我们购买什么产品？

3、资产价值——估值、保值、增值如何计算？

4、资管模式-资产管理的逻辑？

5、组织职能-管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？

6、角色定位-运营四大职能角色定位与责任界面？

7、成长轨迹-购物中心发展阶段和成长周期；开业目标

第二部分精准定位与经营策略

一、市场调研——关键四步

1、走访市场——解读市场供求数据【3个案例/1套市调模板】

2、界定势力范围——区域、商圈、地点【2个案例】

3、获取情报——竞品4类情报【2个案例】

4、侦破关系

二、SWOT

1、SWOT——优势、劣势、机会、威胁如何准确找到？

2、通过SWOT分析得出四大策略——扬长、避短、转机、防范

三、定位与SLOGON

1、定位梳理——8个关键词【4个案例】

2、SLOGON提炼【4个案例】

#本部分综合大案例——在课程提供的市调信息基础上，准确找到某项目的SWOT，推导4大策略和项目定位、SLOGON

第三部分 *I拆解与租赁决策

一、*I的2种分析逻辑

二、*I拆解——3个核心业务指标

1、PRI——租赁决策文件【案例】

2、出租率

（1）商业品质与租金价格的平衡

（2）空置率

3、收租率

三、租赁收入模型

四、29个核心指标

（1）一级3个——财务分析

（2）二级6个——投资分析

（3）三级20个——资管分析

第四部分招调流程——关键5步

#招调全流程图

一、品牌库

1、品牌库如何建立？——4个方法

2、如何第一时间获悉品牌资源信息？——4个方法

#案例：创新业态考察清单——64个品牌（品类、所在项目、开业时间、租赁面积、重点拓展区域）

二、业态规划

1、业态结构——凯德、大悦城、龙湖等55个购物中心业态结构调研报告

2、品类布局——4个原则

3、主次动线

（1）水平动线——常见形态【10个案例】

（2）垂直动线——连带消费【1个案例】

4、铺位切分

（1）3大原则【1个案例】

（3）次动线铺位切分3要素【1个案例】

三、租金分解/保价

1、租金分解4大原则【2个案例】

2、租金报价3大纪律

四、品牌落位

1、落位原则——6匹配【2个案例】

2、落位流程——6步定局【2个案例】

五、物业调改

1、掌握特殊业态物业条件基本需求【4个案例】

2、与招调同步的物业调改重要性【1个案例】

3、计算：物业调改投入产出可行性【1个案例】

第五部分租赁谈判技巧

1、从0-1的6步定局

2、先算后谈，知己知彼

（1）销售增长与租金增长的比例关系

（2）掌握商户的过去、现在和未来

（3）掌握市场竞争形势和竞争情报

3、租金谈判实战方法【3个案例】

（1）价格锚点法

（2）三赢谈判法

（3）换位思考法

第六部分经营评审

主要解决以下问题——下一个合同期，业态、品类、租户组合如何调？商业品质如何提升？租金能不能涨？涨多少？

一、主力店经营分析

二、步行街各业态经营分析

三、找到主要经营问题和招调方向

#课堂讨论——根据提供的案例材料，思考：招调前经营评审重要性？需要哪些必要数据、信息？经营评审要点？

讨论以下问题并解释决策依据：

1、整体招调方向（租户组合、商业品质）？2、主次力店如何调？

3、哪些品类可以组团式区域化布局？4、哪些品牌要淘汰？

5、哪些品类要普遍缩减单个商铺面积？

第七部分招调管理

一、意向书和意向金【案例】

二、合同管理【案例】

1、合同转签

2、档案管理

3、印章管理

4、租费收缴

三、招调管理

1、品牌库管理

2、招商准备

3、招商实施

资产估值培训

转载：//www.ibid2.com/gkk_detail/231004.html

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: 杜玉华

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