物业项目技能培训

【培训大纲】
第一单元 项目的进入
（一）我国物业服务企业进入项目的市场现状
（二） 物业管理项目的进入方式
1.首次进入市场的方式——前期物业管理
（1）物业管理招投标
（2）协议选聘
2.二次进入市场的方式——物业管理
3.非市场化的进入方式
（三）物业管理项目进入存在的问题及成因分析
1.首次进入项目存在的问题：
（1）与其他物业服务企业通谋，以“陪标”或“串标”等方式进入项目管理。
（2）与开发建设单位通谋，以“拆标”的方式进入项目管理服务。
（3） 通过“转包”或“恶意分包”的方式从其他物业服务企业获得项目管理权；
（4） 通过“低于成本价”或者增加“空头承诺”的方式欺骗招标人而进入项目管理服务。
（5）开发建设单位越俎代庖，违规选择物业服务企业进入项目管理服务。
2.“二次进入 ”项目存在的问题：
（1）业主委员会履约能力不强
（2）物业服务企业自身履约能力较差
3.原因分析
（1）各地操作不一，没有形成统一规范的操作平台
（2）合同各方主体责权利不明确，没有建立起严格的履约意识。
（3）政府监管不到位，导致市场混乱状况得不到有效遏制。

第二单元 项目的退出
（一） 物业管理项目退出的方式
1.前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同
2.履约期间供需双方协商终止合同
3.非正常退出
（二）物业服务企业退出项目成因分析
1.政策方面的原因分析
（1）物业管理服务费收费价格机制不合理
（2）物业服务企业承担的社会责任过重
（3）物业管理刚性成本不断攀升
（4）物业管理的纠纷协调机制滞后，纠纷解决方式单一
（5）垄断性专项服务企业不作为给物业服务企业带来的负担
2.因物业服务企业原因导致物业管理项目退出的原因分析
（1）缺乏经营风险的有效评估，盲目接管项目，人员稳定性差，因管理服务水平跟不上而退出
（2）缺乏诚信，不履行物业服务合同约定而退出
（3）企业自身包袱沉重，无力履行物业服务合同而退出
3.因开发建设单位原因导致物业管理项目退出原因分析
（1）前期承诺不兑现
（2）遗留问题不解决
4.因业主原因导致物业管理项目退出的原因分析
（1）业主消费意识差，物业服务企业因物业费收缴率低而退出项目
（2）业主对于物业管理的政策了解存在偏颇，与物业服务企业无法就某些问题达成一致
（3）业主之间矛盾突出，业主大会（业主委员会）履约能力不强，物业服务企业无法实施正常管理

第三单元 项目资金种类
1．物业承接查验费及开办费
2．物业管理费
(1)物业管理费概述
(2)物业管理费的构成
(3)管理者酬金的定价方法及标准
3．房屋维修资金
(1)专用基金
(2)本体维修基金
4．综合服务与多种经营收费
(1)同社区服务相结合的项目
(2)多种经营的项目
5．其他费用收取

第四单元 项目工程管理

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