房地产项目土地研判

课程大纲
第一部分城市发展研究与土地研判的关系
一、城市经济：
经济特性决定城市未来城市化发展速度、财政收入决定未来新区土地供应量，政府招商和融资能力决定未来老区土地供应量
二、城市人口：
规划人口来源与房地产未来价值的密切关系，探寻城市内部各区域间人口流动的规律，寻找投资型和改善型不同客户的走向
三、产业结构：
结构性升级时今后十年的产业结构方向，考察产业分布，寻求最优先具备产业升级的区域，以及将限制产能的区域。
在产城一体的发展格局下，如何判断开发用地和产业用地的关系。
四、城市发展：城市群与土地所在城市的关系，在新型城镇化体系中，城市群将是发展的主导模式，城市群规划进而影响到城市的功能区域。
五、城市规划：
主要研究城市规划与土地升值的关系城市不同区域和方位的限制、优化、控制、拓展

第二部分房地产市场研究与土地研判的关系(3H)
一、土地市场：
土地市场供求特性判断
热点区域现状和未来热点
土地的量价关系
二、住宅地产市场
合理判断库存和供应量，进而判断未来价格趋势。
各级别开发企业的市场格局，细分市场把控。
确立本企业的宗地的市场地位。
三、商业地产市场
新老区域的商业市场格局及未来趋势对土地的影响
远郊商业的生存性评估
四、写字楼市场与土地研究方式
五、酒店市场与土地研究方式
六、旅游文化地产与土地研究方式

第三部分项目研究(2H)
一、宗地研究
道路体系研判方法
土地性质分布研判方法
二、对传统SWOT分析的升级
战略选择工具的运用

第四部分土地价值评估(2H)
一、开发周期预估与企业前置开发能力
二、开发时序优化依据和方法
三、销售周期评价依据和方法
四、土地价格成本估算
五、地价敏感性分析方法――土地研判与决策的不同方法
敏感因子选择：容积率、产品配比、租售比、销售速度与价格
收益评价法研判土地决策
现金流评价法研判土地决策
土地出转让法研判土地决策

第五部分土地获取模式与拿地研判和决策(2H)
一、土地所有权和土地经营权
二、土地获取途径
（一）一、二级市场联动
（二）二级市场招拍挂
（三）项目获取的决策分析
（四）如何取得政府支持
三、土地获取流程
1、机会型企业的土地获取
2、资源型企业的土地获取
四、土地获取计划制定与执行

第六部分新城镇化背景下的土地研判(1.5H)
以山东临沂小城镇建设为例对未来土地升值及趋势的研判

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