商业项目市调与定位培训

课程大纲：
一、商业地产项目的市调内容
（一）商业地产项目的市调目的
1.了解城市的经济发展状况与人口特征
2.了解当地市民的消费力水平与消费特征
3.了解商业市场的发展阶段与供求关系
4.了解商业市场的竞争态势
5.了解商用物业的租售价格
（二）商业地产项目的市调内容
1.商圈调查内容
2.重点商业项目调查内容
3.竞争性商业项目调查内容
（三）商业地产项目的市调方法与结果
1.市调方法
2.市调结果
（1）根据市调研究结果得到城市商业发展阶段
（2）根据市调研究结果得到项目的竞争空间
（3）根据市调研究结果得到本项目的商铺售价与租金

二、商业地产项目的定位内容依据与方法
导言：
商业项目的准确定位是开发项目成功的基础之一。
上海正大广场定位案例——商业项目定位错误亏损5年，调整定位扭亏为盈
城市综合体与购物中心的内容
1、城市综合体是什么？
2、城市综合体各产品之间的相互关系
3、购物中心的功能
4、购物中心的分类（八种）、购物中心的八大业态组合
5、购物中心、百货、超市的平面动线结构的区别

（一）商业地产项目定位的内容
商业定位的前提：“定性” + “定量”=“功能定位”
第一：商业地产项目的定性定量（定性决定功能）
第二：产品组合定位
第三：建筑设计定位
第四：经营主题定位（定位依据：商圈性质、商业类别/功能、消费客群等）
第五：经营功能定位（定位依据：商圈性质、开发模式、项目类别、消费客群等）
第六：消费客群定位（定位依据：消费者是谁？是决定定位的重要依据之一）
第七：经营档次定位（定位依据：消费需求、消费能力、物业硬件等）
第八：功能分区定位（定位依据：道路等级、平面结构、主动线、主次入口）
第九：业态业种配比定位（定位依据：商圈性质/类别、规模面积、楼层数）
第十：产品售价与租金定位（定位依据：当地租售价、投资客群、消费力）

（二）商业地产项目定位的依据
第一：城市等级
第二：城市经济发展水平
第三：城市人口规模
第四：城市商业消费水平
第五：城市商业格局与竞争态势
第六：项目交通条件

（三）商业地产项目的定位方法
1.直接推导法
2.风险分析法
3.案例借鉴法

三、商业地产项目定位的典型案例解析
（一）都市型购物中心案例解析
1.上海环贸IAPM案例
（二）区域型购物中心案例解析
1.杭州西溪湿地印象城案例
（三）社区型购物中心案例解析
1.上海西郊百联
（四）邻里中心案例案例解析
1.苏州新城邻里中心案例
2.苏州方洲邻里中心案例

商业项目市调与定位培训