房地产走势解读

一、周期率有用吗？
周期率有用
但是，是螺旋式上升或下降
不会完全重复
有类似有变化
我们可以从过去、现在推测未来

二、贯彻*中国特色社会主义思想 
1、满足人们美好生活需求，解决不平衡不充分的问题
2、实现中国梦
3、走中国特色社会主义道路
4、新常态
5、新发展理念
6、现代化经济体系
7、做好六方面工作
A、供给侧结构性改革
B、创新
C、乡村振兴
D、区域协调
E、社会主义市场体系
F、全面开放

三、*经济工作会议精神
1、五坚持
稳中有进
高质量发展
新发展理念
供给侧结构性改革
市场化改革和高水平开放

2、六稳定
就业
金融
外贸
外资
投资
预期

3、七项工作
高质量发展
强化国内市场
乡村振兴
区域协调
改革
开放
民生

四、*政府工作报告解读
1、去年
经济运行保持在合理区间。国内生产总值增长6.6%，总量突破90万亿元。经济增速与用电、货运等实物量指标相匹配。居民消费价格上涨2.1%。国际收支基本平衡。城镇新增就业1361万人、调查失业率稳定在5%左右的较低水平。近14亿人口的发展中大国，实现比较充分就业至关重要。

2、今年
经济社会发展的主要预期目标是：
国内生产总值增长6%－6.5%；城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，城镇登记失业率4.5%以内；居民消费价格涨幅3%左右；国际收支基本平衡，进出口稳中提质；宏观杠杆率基本稳定，金融财政风险有效防控；农村贫困人口减少1000万以上，居民收入增长与经济增长基本同步；生态环境进一步改善，单位国内生产总值能耗下降3%左右，主要污染物排放量继续下降。

3、政策
要正确把握宏观政策取向，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，实施就业优先政策，加强政策协调配合，确保经济运行在合理区间，促进经济社会持续健康发展。
积极的财政政策要加力提效。今年赤字率拟按2.8%安排，比去年预算高0.2个百分点；财政赤字2.76万亿元，其中*财政赤字1.83万亿元，地方财政赤字9300亿元。适度提高赤字率，综合考虑了财政收支、专项债券发行等因素，也考虑为应对今后可能出现的风险留出政策空间。
今年财政支出超过23万亿元，增长6.5%。*对地方均衡性转移支付增长10.9%。改革完善县级基本财力保障机制，缓解困难地区财政运转压力，决不让基本民生保障出问题。
稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配，以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中，既要把好货币供给总闸门，不搞“大水漫灌”，又要灵活运用多种货币政策工具，疏通货币政策传导渠道，保持流动性合理充裕，有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题，防范化解金融风险。
深化利率市场化改革，降低实际利率水平。完善汇率形成机制，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
就业优先政策要全面发力。就业是民生之本、财富之源。今年首次将就业优先政策置于宏观政策层面，旨在强化各方面重视就业、支持就业的导向。
当前和今后一个时期，我国就业总量压力不减、结构性矛盾凸显，新的影响因素还在增加，必须把就业摆在更加突出位置。稳增长首要是为保就业。今年城镇新增就业要在实现预期目标的基础上，力争达到近几年的实际规模，既保障城镇劳动力就业，也为农业富余劳动力转移就业留出空间。只要就业稳、收入增，我们就更有底气。
要继续坚持以供给侧结构性改革为主线，在“巩固、增强、提升、畅通”八个字上下功夫。更多采取改革的办法，更多运用市场化、法治化手段，巩固“三去一降一补”成果，增强微观主体活力，提升产业链水平，畅通国民经济循环，推动经济高质量发展。
要继续打好三大攻坚战，精准发力、务求实效。防范化解重大风险要强化底线思维，坚持结构性去杠杆，防范金融市场异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险。精准脱贫要坚持现行标准，聚焦深度贫困地区和特殊贫困群体，加大攻坚力度，提高脱贫质量。污染防治要聚焦打赢蓝天保卫战等重点任务，统筹兼顾、标本兼治，使生态环境质量持续改善。

4、重点工作
A、继续创新和完善宏观调控，确保经济运行在合理区间
B、激发市场主体活力，着力优化营商环境
C、坚持创新引领发展，培育壮大新动能
D、促进形成强大国内市场，持续释放内需潜力
E、对标全面建成小康社会任务，扎实推进脱贫攻坚和乡村振兴
F、促进区域协调发展，提高新型城镇化质量
G、加强污染防治和生态建设，大力推动绿色发展
H、深化重点领域改革，加快完善市场机制
I、推动全方位对外开放，培育国际经济合作和竞争新优势
J、加快发展社会事业，更好保障和改善民生
K、新的形势和任务对政府工作提出新的更高要求

五、形势
1、国内
取得了显着成绩
问题
供大于求
质量不高
管理不严
债市
汇市
股市
房市

2、全球化遇到阻力
*贸易摩擦
三无两不一可以
化外部压力为内部动力
谈判、协商

六、报告中关于房地产部分
首先，在报告的2018年成绩方面，提出了一句“改善完善房地产市场机制”。
1、 深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。

2、 更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。

3、 继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。

4、 城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。

5、 新型城镇化要处处体现以人为核心，提高柔性化治理、精细化服务水平，让城市更加宜居，更具包容和人文关怀。

第一，已经连续提了多年的棚改，今年依旧提出。和往年不同的是，没有提出具体的指标。去年提出了“启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”，然而今年没有提出数据型指标，只是一句“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”。
可以看出，对于棚改，这个推动三四线城市房价的推手，国家已经不再硬性计划，把指标下放到各省，甚至更低的地市，建多少，怎么建，是货币化安置还是实物安置，全力下发到地方政府。从这一点看，是“因城施策”的延续”和扩展。
第二， 2019年房地产究竟怎么办，是正向调控还是负向调控？
会议表述，没有提“稳地价、稳房价、稳预期”，用了一句“更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”来表述。
首先，一句“改善完善房地产市场机制”，表明了国家的态度，对于2018年的调控成果，国家是肯定的，支持的，需要坚持。
而，落实城市主体责任，意味着坚持“因城施策”的总基调不变，甚至肯定，从某种意义上来说，也是肯定了从春节开始，各级城市放松调控的措施是适当的，适宜的。
另外，只是提出了“改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展”，没有提“长效机制、租售并举”等名词，同样，在本年度长效机制不会那么大力度的开展。这一方面意味着，地方的资金要用在刀刃上，要赶紧保就业，保增长。
第三， 老旧小区改造，今年着重提出来。往年一般是在住建部部门会议中提出，而且不是重点。但是今年却作为作为重点提出来。而且提出了具体要求“更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施”，这些要求，对于全国政府工作报告这个层面来说，已经相当具体。
很快，下一步住建部门会出台补贴和执行的措施，这毕竟是个服务民生的好事情，也是住建部本年度的重点工作。
最后，提一下，本年度*的主题“新型城镇化”问题。
可以说，正是整个*2019年房地产方向的*风向标。
“坚持以中心城市引领城市群发展。抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。”

七点分析
群众住房问题继续被关注  细分政策或陆续出台
报告原文：深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。
落户政策继续强调   红利将持续
报告原文：抓好农业转移人口落户，推动城镇基本公共服务覆盖常住人口。
更好解决群众住房问题
报告原文：更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。
存量市场受重视   7个领域将受关注
报告原文：继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯，健全便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等生活服务设施。
此次政策明确提到，要对城镇老旧小区进行大力改造和提升，这和过去的棚改的做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的。
房地产税立法稳步推进
报告原文：深化财税金融体制改革。加大预算公开改革力度，推进*与地方财政事权和支出责任划分改革。健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。
大力发展养老   社区养老服务也被点
报告原文：我国60岁以上人口已达2.5亿。要大力发展养老特别是社区养老服务业，对在社区提供日间照料、康复护理、助餐助行等服务的机构给予税费减免、资金支持、水电气热价格优惠等扶持，新建居住区应配套建设社区养老服务设施，改革完善医养结合政策，扩大长期护理保险制度试点，让老年人拥有幸福的晚年，后来人就有可期的未来。
农村土地改革从试点到推广
报告原文：推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果。深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。

七、中国建筑房地产行业前景
1、中国建筑
世界*的规模
可能100万亿
清华大学建筑研究院
中国第四代建筑，中国第五发明
第一代，茅草房
第二代，砖瓦房
第三代，电梯房
第四代，空中城市森林花园
结合别墅、胡同、四合院

2、建筑理念
古罗马，维特鲁威，建筑十书，坚固，实用，美观
法国，迪郎，适宜，经济，坚固，卫生，舒适，对称，规则，简单
现代，透明，开放
中国，保守，封闭，端正，中庸，等级

3、房地产基本情况
存量
增量
自住型，改善型，投资型，投机型

八、今后发展方向
从住宅、商铺、写字楼
转向
产业地产、交通地产，文化、教育、旅游、医疗、健康、养老地产，新型城镇化、农业现代化、治理能力和体系现代化，包括海绵城市、综合管廊、停车场、城市双修、生态修复、城市修补、特色小镇、PPP等等
1、服务业
生产性服务业
金融
科技
物流
广告
设计
等等
生活性服务业
商贸—提袋经济、住宿、餐饮
文化
教育
卫生
健康
养老
2、战略性新兴产业
节能环保
新一代信息技术
生物产业
高端制造—天上飞的，地上跑的，自动化、机器人、人工智能，高档机床
新能源
新材料
新能源汽车
3、一带一路、长江经济带、京津冀
东部率先
中部崛起
西部开发
东北振兴
粤港澳大湾区
4、新型城镇化—新在什么地方
PPP
特色小镇
5、农业现代化—化在什么地方

九、怎么做
1、一个思维—互联网思维
为什么？
什么时代
互联网思维是什么
互联网思维的三个要素
带来的三大好处
2、三个讲
讲质量
为什么解决不了
必须解决
如何解决—
根植于内心的修养
无需提醒的自觉
以约束为前提的自由
为他人着想的善良
不提高质量不行
环境变了
人在做，天在看—变成了现实
讲信用
A、自己讲信用
B、让别人相信你讲信用
市场核心竞争力
讲创新
创新是为新而新吗？
创好
创有用
大众创业万众创新为什么可以成功？
不仅是科技创新，而且是经营理念、经营模式、售后服务等等各方面的创新
七大新经济
共享经济
数字经济
生命经济
绿色经济
创意经济
智慧经济
品质经济
经营理念创新
从围绕消费者转
到紧跟消费者跑
现在要跑得比消费者快
就是说，过去是市场引领我们，现在我们能不能引领市场？
三种情况
消费者不知道，消费者知道，表达不清楚
消费者知道，也能够表达清楚他们的需求，但是不好意思说
所以，真正的市场需求不是简单的市场调查就能够调查出来的
关键是挖掘人性，消费者到底想要什么？？？
销售模式重新
售后服务创新

十、小结
1、方向明确
2、基础很好
3、机会很多
4、问题不少
5、机不可失
6、敢闯敢干
7、质量第一
8、合作共赢

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